Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Основания отмены договора купли продажи квартиры гк рф

Поводом для расторжения договора купли-продажи могут стать разные причины. Например, собственник отказывается покидать квартиру или появились новые претенденты на жилплощадь. Расторгнуть договор можно по обоюдному согласию или через суд. Разберемся, когда отмена сделки считается обоснованной и с какими рисками связана эта процедура. Расторжение договора — это прекращение гражданско-правовых отношений между продавцом и покупателем недвижимости, а также наступление определенных правовых последствий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Возвращение к исходной: как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

На практике заключение договора купли-продажи квартиры всегда сопровождается закладкой денег в банковскую ячейку. Если по каким-то причинам продавец допустил регистрацию перехода права собственности на объект до получения гарантий оплаты, встает вопрос: что делать, если оплату покупатель так и не произвел?

Ранняя судебная практика была такова, что неосмотрительным продавцам оставалось только расстраиваться и печально заявлять во всеуслышание о том, что в России есть суд, но нет правосудия. Действительно, было отчего прийти в отчаяние: вместо возврата квартиры, которая не была оплачена покупателем даже частично, продавец получал лишь возможность требовать взыскания с него долга в судебном порядке с начислением на него штрафных процентов по ст.

Такая позиция была основана на том, что законом не предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи с возвратом продавцу квартиры, поэтому при отсутствии такого условия в условиях самой сделки продавец не вправе заявлять данное требование Апелляционное определение Ростовского областного суда от В пункте 3 ст.

Помимо этого, суды, занимавшие данную позицию, исходили из того, что неоплата покупателем стоимости квартиры по своему характеру не может рассматриваться в качестве существенного нарушения сделки по смыслу ст. Сразу отметим, что последний аргумент, на наш взгляд, вообще не выдерживает никакой критики.

Если взять, к примеру, рыночную стоимость самой дешевой однокомнатной квартиры в столице нашей страны, то в среднем она составит минимум около 5 млн руб. При неполучении этой довольно приличной суммы продавцу, отдавшему свою квартиру, причиняется существенный ущерб. Лишается ли он в такой ситуации в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при заключении сделки?

Конечно, лишается, ведь он добросовестно полагал, что получит деньги, а не ничем не обеспеченное обязательственное право требования к покупателю с абстрактной возможностью в дальнейшем хоть что-то с него получить, да и то, если еще крупно повезет. Видимо, для судей, занимавших такую позицию, денежные суммы, эквивалентные рыночной стоимости квартиры, являются смехотворными, и им кажется, что и рассуждать о таких пустяках даже как-то не совсем прилично.

А вот для нас с уважаемыми читателями такие суммы незначительными не кажутся, поэтому и подход у нас к такому делу серьезный и ответственный. Безусловно, в рассматриваемой ситуации во многом виноват простодушный продавец, который действовал без должной осмотрительности и той степени заботливости, которые от него требовались по условиям гражданского оборота.

Однако наличие таких упущений само по себе еще не означает, что противоправное поведение покупателя, получившего квартиру в собственность, но не исполнившего при этом свои обязательства перед продавцом, должно остаться без должного внимания.

Никто не вправе извлекать какие-либо преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также допускать злоупотребление правом в тех или иных формах ст.

Любым неправомерным интересам не должна предоставляться судебная защита. Суды, занимающие приведенную правовую позицию, не учитывают, что выбор того или иного способа защиты во всяком случае является прерогативой самого истца. При этом наличие у него одного или нескольких способов отстаивания своих интересов не лишает его возможности выбрать любые иные средства правовой защиты, которые ему покажутся наиболее эффективными с учетом конкретных обстоятельств дела. Суд не вправе отказать в удовлетворении иска исключительно по той причине, что у истца имелись иные средства правовой защиты, которыми он не воспользовался, хотя и имел такую возможность.

Именно сам истец в зависимости от вида и характера допущенного ответчиком нарушения его прав самостоятельно определяет путь, по которому ему следует пойти. Использование того или иного средства правовой защиты должно быть подчинено цели реального восстановления нарушенных или оспариваемых прав, поскольку без ее достижения право на судебную защиту становится иллюзорным. В рассматриваемой ситуации какой истцу смысл взыскивать деньги с покупателя, если у того их просто может не оказаться, а квартира станет единственным жильем, на которое нельзя будет обратить взыскание в силу его исполнительского иммунитета?

В такой ситуации меры, предпринятые судебным приставом в ходе исполнительного производства, окажутся совершенно неэффективными. В любом случае по справедливости покупатель должен отдать продавцу не оплаченную им квартиру, поскольку, не внеся деньги, он не вправе рассчитывать на оставление за ним объекта недвижимости.

При таком подходе, когда очевидно недобросовестное поведение со стороны покупателя, совершенно неубедительными выглядят доводы судов, не желающих защитить продавца, о том, что в законе имеются какие-то специальные способы защиты нарушенного права и именно ими и следовало воспользоваться, а не требовать возврата квартиры.

Представьте, к примеру, что кого-то облапошил мелкий карманный воришка и потерпевший даже не попытался его тут же задержать и вернуть похищенное. Действительно, а чего ему вдруг суетиться, если он запросто в пределах трехлетнего срока исковой давности может взыскать с нарушителя неосновательное обогащение, да еще и штрафные проценты на его сумму в придачу?

В результате удовлетворения его кондикционного иска он же сможет восстановить свои нарушенные права с использованием надлежащего способа правовой защиты. Мы, конечно, утрируем, но без этого сравнения сложно понять всю несправедливость и неразумность выбранного судами подхода, о котором мы сказали выше. В связи с этим именно истец по своему усмотрению в каждом конкретном случае решает, с каким иском ему следует обратиться: с требованием о расторжении сделки и о возврате квартиры или же только о взыскании с покупателя долга и штрафных процентов на его сумму.

При этом важно иметь в виду, что если после использования первого средства защиты у истца еще остается возможность использовать второй способ, то использование последнего закрывает возможность использования первого.

Тем самым поведение истца позволяет говорить о том, что он не считает допущенное покупателем нарушение настолько существенным, чтобы отказываться от заключенной с ним сделки. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. В силу п. Вместе с тем согласно ст. В рамках действующего договора купли-продажи квартиры никакого неосновательного обогащения на стороне покупателя не возникает, поскольку его обязательство по оплате ее стоимости сохраняет свою силу и не считается прекращенным. Соответственно, раз неосновательное обогащение возможно только в том случае, когда оно происходит без установленных законом или сделкой оснований, в такой ситуации оно отсутствует, в связи с чем без предъявления продавцом требования о расторжении договора купли-продажи возврат квартиры невозможен.

Иным образом обстоит дело, когда продавец заявил в судебном порядке требование о расторжении договора. В такой ситуации обязательства сторон прекращаются, и, поскольку сделка расторгнута, на стороне покупателя возникает неосновательное обогащение, так как нарушается принцип эквивалентного встречного предоставления.

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений п.

При этом в соответствии с п. И только в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения. Следовательно, в данном случае продавец при заявлении требования о расторжении договора купли-продажи, учитывая, что их обязательства с покупателем по нему прекратились, вправе требовать возврата покупателем неосновательного обогащения в натуре в виде переданной ему квартиры.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца Апелляционное определение Мосгорсуда от Аналогичную правовую позицию по рассматриваемой ситуации занимает также и Санкт-Петербургский городской суд, который считает, что наличие у продавца права взыскать с покупателя долг по оплате стоимости квартиры и штрафных процентов на него не лишает его возможности выбрать иной путь и расторгнуть сделку, потребовав возврата квартиры.

Правила п. В своей более поздней судебной практике Верховный Суд РФ занял уже позицию, принципиально отличающуюся от первоначальной. Он так же, как и региональные суды, на основании п. Вот только следует учитывать, что, если в отношении спорной квартиры была установлена ипотека, она сохраняет свою силу, поскольку такого основания для ее прекращения, как лишение залогодержателя в последующем уже после заключения договора ипотеки права собственности на вещь, законом не предусмотрено. Вместе с тем для продавца расторжению договора купли-продажи квартиры и ее возврату наличие непогашенной ипотеки никак не препятствует Определение ВС РФ от Более того, в каждом конкретном случае необходимо еще и оценивать положения сделки купли-продажи, не была ли в них предусмотрена рассрочка платежа.

Так, п. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Соответственно, при наличии в договоре купли-продажи квартиры условия о том, что она подлежит оплате покупателем в рассрочку с соблюдением определенного графика платежей, нарушение такого обязательства может быть использовано продавцом как достаточное основание для расторжения договора и истребования квартиры.

В заключение нельзя отдельно не сказать по поводу существенности нарушения для целей применения в рассматриваемой ситуации положения п. Для того чтобы постараться снять возможные вопросы у судьи при разрешении иска о расторжении сделки по мотиву существенного нарушения покупателем своего денежного обязательства, продавцу следует направить ему письменную претензию с требованием произвести оплату, что в любом случае будет в дальнейшем расцениваться в его пользу.

Очевидно, что длительное и злостное неисполнение покупателем своего обязательства по оплате стоимости квартиры носит принципиальный характер, поэтому продавец, направивший такую претензию, оставленную без ответа или на которую был получен отказ, должен считаться предпринявшим все необходимые, разумные и достаточные меры к урегулированию конфликта. Кроме того, до обращения в суд с иском о расторжении сделки продавец должен направить покупателю требование о ее расторжении в соответствии с п.

Я понимаю Сайт www. Пользуясь сайтом, вы соглашаетесь с этим. Черняховского, д. Про квартиру забудь Ранняя судебная практика была такова, что неосмотрительным продавцам оставалось только расстраиваться и печально заявлять во всеуслышание о том, что в России есть суд, но нет правосудия.

Защищать надо того, кого следует Суды, занимающие приведенную правовую позицию, не учитывают, что выбор того или иного способа защиты во всяком случае является прерогативой самого истца.

Как поступить? Присоединяемся к правильной позиции Аналогичную правовую позицию по рассматриваемой ситуации занимает также и Санкт-Петербургский городской суд, который считает, что наличие у продавца права взыскать с покупателя долг по оплате стоимости квартиры и штрафных процентов на него не лишает его возможности выбрать иной путь и расторгнуть сделку, потребовав возврата квартиры.

Свежий номер. Консультационный центр ЭЖ: консультации по вопросам бухучета и налогов.

Верни квартиру, раз нет денег!

Завершающей процедурой оформления сделок купли-продажи недвижимости является государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю. На практике нередко встречаются случаи, когда по тем или иным обстоятельствам возникает необходимость расторжения договора купли-продажи уже после регистрации сделки. Рассмотрим данные ситуации более подробно.

Я по инерции внимательно слежу за судебной практикой высшей судебной инстанции. Но тем не менее, видимо, это уже настолько стало частью "профессионального я", что я не могу заставить себя перестать читать определения коллегий верховного суда.

На практике заключение договора купли-продажи квартиры всегда сопровождается закладкой денег в банковскую ячейку. Если по каким-то причинам продавец допустил регистрацию перехода права собственности на объект до получения гарантий оплаты, встает вопрос: что делать, если оплату покупатель так и не произвел? Ранняя судебная практика была такова, что неосмотрительным продавцам оставалось только расстраиваться и печально заявлять во всеуслышание о том, что в России есть суд, но нет правосудия. Действительно, было отчего прийти в отчаяние: вместо возврата квартиры, которая не была оплачена покупателем даже частично, продавец получал лишь возможность требовать взыскания с него долга в судебном порядке с начислением на него штрафных процентов по ст.

Расторжение договора купли / продажи недвижимости после регистрации перехода права собственности

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Обзор документа. Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению. Согласно статье Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Московская область,. Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 3 руб. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы. Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата ее истцу, в связи с чем отменила решение нижестоящего суда и приняла новое судебное постановление об отказе в иске.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Строгонова М. Москвы от 24 июля года, которым постановлено:.

Текущая версия Вашего браузера не поддерживается.

По общему правилу договор можно расторгнуть по соглашению с контрагентом п. Без его согласия расторжение возможно, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Как правило, основанием расторжения является нарушение контрагентом договора. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего придется обосновать существенность нарушения.

.

.

.

Поводом для расторжения договора купли-продажи могут стать разные причины. Чтобы расторгнуть документ, нужны законные основания: процедуры регламентируются статьями и ГК РФ. Расторжение соглашения купли-продажи квартиры по решению одной из сторон.

.

.

.

.

.

.

.

Комментариев: 3
  1. Осип(Иосиф)

    Приехал снять проститутку и нотариуса с собой бери))

  2. Клементий

    Просто МВФ дал команду, путин взял под козырёк.

  3. Артем

    И зачем я это смотрю.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018-2022 Юридическая консультация.